Anh Trần Tấn Ngọc (28 tuổi, Bình Tân, TP.HCM) hỏi: Tôi mua một miếng đất (4x16m) tại Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh TP.HCM của ông Nguyễn Văn D qua mua bán đất vi bằng. Vậy tôi có thể làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không?

Luật sư Nguyễn Phước Vẹn (Đoàn Luật sư TP.HCM, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đào tạo PVland Law: Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Chúng ta cần phân biệt rõ "vi bằng" và "công chứng". Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại (chức danh) trực tiếp chứng kiến lập, ghi nhận nhận sự kiện (như giao nhận tiền) theo yêu cầu của bên bán và bên mua.

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Do đó, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực (có xảy ra sự việc mua bán theo nội dung mà hai bên đã thỏa thuận), tính hợp pháp (tức là thửa đất phải đủ điều kiện để được bán...), không trái đạo đức xã hội...

Đối chiếu giữa giải thích từ ngữ "vi bằng" và "công chứng", chúng ta thấy hoạt động lập vi bằng và công chứng là hoàn toàn khác nhau. Công chứng là hoạt động bắt buộc phải thực hiện khi mua bán đất.

Nội dung của công chứng là chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp và không trái đạo đức xã hội của hợp đồng mua bán đất. Trong khi đó, vi bằng được lập theo yêu cầu. Nội dung của vi bằng không có xác thực tính hợp pháp của hợp đồng mua bán đất mà chỉ ghi nhận sự kiện (chẳng hạn sự kiện giao nhận tiền).

Hoạt động lập vi bằng không phải là hoạt động công chứng, chứng thực. Do đó, việc mua bán qua vi bằng của khách hàng trên không có giá trị để sang tên cho bên mua đất.

Việc mua đất qua vi bằng cũng sẽ gặp các rủi ro như trường hợp mua đất bằng giấy tay. 

Cụ thể người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ, trong trường hợp này nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ dù người mua đã trả tiền nhưng không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ đứng tên mình. 

Bên cạnh trường hợp có sổ đỏ và các giấy tờ hợp pháp còn có trường hợp mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, trường hợp này tiến hành lập vi bằng rất nhiều và thường xuyên xảy ra tranh chấp. 

Bởi lẽ bản thân việc không có giấy tờ hợp pháp đã tiềm tàng nhiều rủi ro, không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không. Lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ sở hữu đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Có nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Khi gặp phải các trường hợp trên, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian, chi phí kiện tụng mà có thể không đòi lại được tiền.