Theo báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam, thị trường căn hộ trong quý III/2020 có 15 dự án mở bán, bao gồm 3 dự án mới và 12 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo. Tổng cộng các dự án cung cấp ra thị trường khoảng 6.374 căn hộ.

3 quý liên tiếp không có căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2

Trong cơ cấu phân khúc các căn hộ, quý III/2020 ghi nhận sự đảo chiều khi chứng kiến thị trường ngập tràn căn hộ hạng A. Sau hai quý liên tiếp căn hộ hạng B làm chủ thị trường, căn hộ hạng A trong quý vừa qua vươn lên trở thành phân khúc chủ đạo, chiếm đến 87,2% cơ cấu nguồn cung mới.

Dù có giá không hề rẻ so với mức thu nhập bình quân của đại đa số dân lao động, trên 40 triệu đồng/m2, song nguồn cung căn hộ hạng A lại chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng cung mới của thị trường địa ốc TP.HCM. Điều này cho thấy, các “ông lớn” trong ngành bất động sản vẫn có tâm lý ưu ái đối với các sản phẩm giá thành cao, thay vì thử sức ở các phân khúc khác.

Cụ thể, căn hộ hạng A đã được tiêu thụ hết 4.537 căn, còn tồn kho khoảng 1.024 căn. Căn hộ hạng B trong quý vừa qua tung ra được khoảng 720 căn, trong đó tiêu thụ hơn 63%, chỉ còn 245 căn tồn kho.

Điều đáng nói, căn hộ hạng C đã có quý thứ ba liên tiếp dường như mất hẳn trên nguồn cung thị trường.

Theo thống kê của Bộ phận R&D - DKRA Việt Nam, giá giao dịch trung bình tại các khu vực trên địa bàn TP.HCM không hề có sản phẩm căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2. Vì thế, để tìm được căn hộ hạng C có giá 25 triệu đồng/m2 trở xuống hầu như là điều “không tưởng”.

Cụ thể, giá căn hộ trung bình ở khu trung tâm TP.HCM thấp nhất lên đến 86 triệu đồng/m2, cao nhất khoảng 94 triệu đồng/m2. Nhưng đỉnh giá bán căn hộ lại thuộc về khu Đông với giá cao nhất được ghi nhận lên đến 150 triệu đồng/m2, thấp nhất cũng đã 38 triệu đồng/m2.

Có sự chênh lệch giá khá cao còn có khu Nam, dao động từ 31 - 75 triệu đồng/m2. Khu Tây có giá trung bình khoảng 60 - 72 triệu đồng/m2. Khu phía Bắc có giá ít chênh và khá mềm so với các khu vực còn lại, khoảng 35 - 38 triệu đồng/m2.

DKRA chỉ ra với các dự án đang được giao dịch trên thị trường, không có dự án nào ghi nhận giá bán trung bình từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống. Các dự án có giá thấp nhất vào khoảng 31 triệu đồng/m2 lại nằm ở các khu vực cách trung tâm thành phố trên dưới 20km, chủ yếu nằm ở khu vực Nhà Bè giáp Long An hay quận 2 khu cảng biển,…

Căn hộ hạng C “thoát xác” lên hạng B

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA Việt Nam cho biết, tình trạng căn hộ hạng C ngày càng nhỏ giọt và khan hiếm trên thị trường đã xuất hiện từ khoảng năm 2019, nhưng đến năm nay lại kéo dài và thể hiện rõ.

Việc phân khúc hạng C bị “tuyệt chủng”, theo ông, là do bản chất của thị trường. “Nhiều vấn đề liên quan đã dẫn đến các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 dần biến mất, từ cơ chế, chính sách pháp lý đến sự quan tâm và lợi ích của các chủ đầu tư”, ông giải thích.

Ông Nguyễn Hoàng cho rằng, căn hộ hạng C nhỏ giọt là do sự phát triển chung của thị trường. Ảnh: DKRA Việt Nam

Việc “khẩu vị” của các chủ đầu tư hướng về các căn hộ giá cao, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đã có chia sẻ với báo chí. Theo ông, các doanh nghiệp địa ốc đang ưa chuộng phân khúc căn hộ hạng A hơn cả là do tỷ lệ lợi nhuận phân khúc này cao hơn nhiều so với căn hộ hạng B và hạng C.

“Trong khi thủ tục xin phê duyệt của cả 3 phân khúc đều khó khăn như nhau, song lợi nhuận của căn hộ hạng A cao hơn 3 - 5 lần. Vì vậy, doanh nghiệp thích đầu tư vào phân khúc này là điều dễ hiểu”, ông Thanh nói.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng Bộ phận R&D của DKRA, có góc nhìn khác. Theo ông, do thiếu nguồn cung, nên giá bán căn hộ tại TP.HCM đã tăng cao và đẩy các sản phẩm ở phân khúc dưới lên phân khúc hàng trên. Điều này có nghĩa là, do giá thị trường sơ cấp tăng nhanh trong vài năm vừa qua, nên các sản phẩm đã vượt mốc 25 triệu đồng/m2, tức “thoát xác” thành căn hộ hạng B.

Theo báo cáo của VARS, mức tăng giá bất động sản trong quý III/2020 tại TP.HCM là từ 15% - 20% so với quý trước. Thị trường Hà Nội cũng tăng 3% - 5%.

Với tình trạng trên, ông Nguyễn Hoàng cho rằng: “Hiện nay, căn hộ dưới 1,5 tỷ thực sự rất khó tìm tại TP.HCM. Với mức giá trung bình từ 30 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 50m2 cũng có giá khoảng 1,5 - 1,75 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì căn hộ. Vì vậy, thực tế người mua sẽ phải trả mức giá từ 1,7 - 1,9 tỷ đồng/căn mới sở hữu được nhà ở”.

Nhà ở xã hội sẽ thay thế căn hộ hạng C?

Trước thực trạng này, ông Nguyễn Hoàng cho rằng người dân có thu nhập thấp và trung bình nếu muốn sở hữu căn hộ, có thể tham khảo thêm phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông cho rằng loại hình này vẫn còn nhiều điểm khúc mắc.

“Phân khúc nhà ở xã hội hiện nay vẫn đang trong tình trạng thiếu và yếu, không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường. Ngoài ra, phân khúc này còn có một số vấn đề chưa thuận tiện khác”, ông chia sẻ.

Thực tế thị trường nhà ở xã hội đang ù lì và kém hấp dẫn, nhất là sau khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc vào năm 2016. Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp bất động sản không còn mặn mà với đầu tư nhà ở xã hội, người dân thu nhập thấp không tiếp cận được với nguồn vốn vay lãi suất thấp.

Riêng tại TP.HCM, thị trường thời gian qua còn xôn xao với thông tin Sở Tư pháp yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng không được công chứng mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ lúc trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội theo hợp đồng đã ký kết.

Nhà ở xã hội có thể được xem xét như một loại hình thay thế cho phân khúc căn hộ hạng C. Ảnh: Kiến Trúc

Về giải pháp, ông Nguyễn Hoàng cho rằng: “Để nhà ở xã hội thay thế được cho phân khúc căn hộ hạng C, cần phải có những cơ chế chính sách đặc biệt của Nhà nước từ quy hoạch, pháp lý, ngân sách,… Từ đó tâm lý thị trường mới ổn định và chú ý nhiều hơn đến nhà ở xã hội như một loại hình có thể thay thế căn hộ hạng C đang thiếu hụt”.

Gần đây, Chính phủ cũng đã quyết định phân bổ 3.000 tỷ đồng từ ngân sách Nhà nước, trong đó 1.000 tỷ đồng dùng để tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Năm 2020, mức lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội là 4,8%/năm.

2.000 tỷ đồng còn lại được dùng để cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng: Vietcombank, VietinBank, BIDV và Agribank. Với nguồn vốn này, 4 ngân hàng thương mại có thể phân bổ được 60.000 tỷ đồng để hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội trong năm 2020 và những năm tiếp theo.

Đồng thời, Bộ Xây dựng đang được Chính phủ giao nghiên cứu, sửa đổi Nghị định số 100/2015. Bộ sẽ đề xuất phương án sửa đổi nội dung sao cho giá bán nhà ở xã hội phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp, đồng thời cũng phải đảm bảo khuyến khích, thu hút doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội.