Vướng luật

Trong một kiến nghị mới nhất gửi Bộ Xây dựng sau khi cơ quan này lên tiếng về Nghị định 30/2021/CP-NĐ liên quan đến việc “tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở”, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc Bộ xây dựng nói Nghị định 30/2021/NĐ-CP “không gây ách tắc, phiền hà như một số ý kiến mà còn mở rộng, tạo điều kiện hơn cho nhiều nhà đầu tư được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở so với quy định trước đây” là không chuẩn xác và không phù hợp với thực tiễn.

Cụ thể, HoREA viện dẫn, theo Khoản 1 (mới), Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) chỉ cho phép thêm một trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với nhà đầu tư “có đất ở hợp pháp và các loại đất khác” là chưa thỏa đáng.

Điều này kéo theo hệ quả là, tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”, phù hợp với quy hoạch… sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Các trường hợp không được công nhận chủ đầu tư dự án bao gồm: có 100% đất nông nghiệp; có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; có đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Mặc dù, việc nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, theo quy định của pháp luật về đất đai.

“Không hiểu vì sao Bộ Xây dựng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có các loại đất khác không phải là đất ở” (?!). Trong lúc, Luật Đất đai 2013 cho phép nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất” bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư”, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, do không có hình thức văn bản hành chính về “chấp thuận chủ trương đầu tư” mà “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại” (quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP), nên tất cả các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở”, hoặc “có đất ở và các loại đất khác”, sau khi đã có văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, thì không rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào sẽ ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư. Nếu không xử lý vấn đề này, thì có thể dẫn đến tình trạng “ách tắc” thủ tục xác định chủ đầu tư tất cả các dự án nhà ở thương mại trong thời gian tới đây.

Doanh nghiệp thiệt hại, ngân sách thất thu

Do vướng phải Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định nhà đầu tư phải “có 100% đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước bị “ách tắc” không thể triển khai thực hiện được, theo HoREA.

Trước mắt, Hiệp hội kính đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP cho phép công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Đồng thời, quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Trong số đó, chỉ riêng tại TP.HCM, trong giai đoạn từ tháng 12/2015 - 9/2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại bị “đắp chiếu”, gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, làm sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, là một nguyên nhân trực tiếp làm tăng nóng giá nhà và làm cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang khó tạo lập nhà ở.

Riêng việc Bộ xây dựng cho rằng việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” gây thất thu cho ngân sách nhà nước, gây lãng phí tài nguyên đất đai, đại diện HoREA cho rằng việc này có lợi hơn là có hại.

Cụ thể, theo tính toán của đơn vị này, nếu không bị “ách tắc”, thì với 126 dự án nhà ở tại TP.HCM, bình quân mỗi dự án đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Nhà nước đã thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành); thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỷ đồng; nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước đã thất thu tiền thuế TNDN 20% khoảng 5.000 tỷ đồng; Nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư tương đương vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9 %/năm trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng.

“Do vậy, việc “ách tắc” dự án đầu tư nhà ở thương mại dẫn đến cả doanh nghiệp và Nhà nước, cũng như thị trường bất động sản và người tiêu dùng đều bị thiệt hại”, ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm.

Trước đó, vào cuối tháng 4/2021, (HoREA) đã có công văn gửi Bộ Xây dựng kiến nghị khẩn trương tháo gỡ "ách tắc" đối với tất cả dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội, để tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà.

Sau kiến nghị của HoREA, khi trao đổi với báo giới, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, lại khẳng định Nghị định 30/2021/CP-NĐ hoàn toàn không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp, trái lại còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại.