Trong khi thị trường bất động sản cuối năm được dự báo tăng tốc, nguồn cung và sự chú ý lại dồn hẳn về khu Đông TP.HCM với tâm điểm là thành phố Thủ Đức . Tuy nhiên, khu vực Tây Nam Sài Gòn vẫn là thị trường đáng chú ý.

Lạc quan thị trường cuối năm

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường địa ốc cả nước nói chung đang có dấu hiệu khởi sắc với nhiều tín hiệu tốt. Trong đó, lạc quan nhất là khi tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm mới ghi nhận tăng so với các quý trước. Điều này cho thấy thị trường đã có sự phục hồi đáng kể so với đầu năm nay.

Thị trường bất động sản TP.HCM, nhất là phân khúc căn hộ đang dần phục hồi trở lại vào cuối năm và 2021. Ảnh: Tri Thức Trực Tuyến

Trở lại giai đoạn đầu năm, ngành bất động sản phải chịu tác động mạnh của dịch bệnh khiến thị trường tiếp tục trầm lắng, sau dư địa của năm 2019, các dự án hoãn tiến độ, các sàn giao dịch ngừng hoạt động. Nhưng cùng quan điểm với VARs, báo cáo thị trường nhà ở TP.HCM của DKRA Vietnam chỉ ra, trong quý III/2020, loại hình căn hộ có sự phục hồi so với quý trước cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ dự án mới. 

Ghi nhận 15 dự án mở bán trong quý này, DKRA thống kê được khoảng 6.374 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 79,8% tương đương 5.088 căn. Giá chào bán sơ cấp tại một số khu vực còn ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình dao động từ 10% - 15% so với thời điểm đầu năm 2020.

Cùng quan điểm trên, theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020 của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ tại TP.HCM đã có những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Cụ thể, toàn thành phố ghi nhận có 7.500 căn hộ chào bán mới, tăng 252% so với quý II. Tỷ lệ tiêu thụ trên toàn thị trường đạt khoảng 72%, tương đương 7.100 căn trên nguồn cung mới và cao hơn 237% so với quý trước. 9 tháng đầu năm nay, đã có 14.000 căn hộ được bán ra.

Tiếp đà tăng trưởng trong quý III, Công ty Chứng khoán VNDirect đã nâng khuyến nghị ngành bất động sản từ trung tính lên tích cực cho dự báo năm 2021. Điều này theo VNDirect là nhằm phản ánh đà phục hồi vững chắc của thị trường trong năm 2021, nhờ các yếu tố như kinh tế vĩ mô sẽ phục hồi trên diện rộng, nhu cầu nhà ở được thúc đẩy bởi lãi suất thấp và nguồn cung mới tăng lên nhờ tháo gỡ các nút thắt pháp lý.

Khan hiếm căn hộ khu Tây Nam

Tuy dần khả quan nhưng thị trường địa ốc Sài Gòn đang dần lộ sự lệch hướng, mà tâm điểm sáng giá nhất hiện tại chính là khu Đông khi thành phố Thủ Đức sẽ chính thức thành lập. Nguồn cung, sự chú ý và hướng đầu tư đang dồn về “vedette” mà những khu vực khác, đáng nói nhất là khu Tây và Nam Sài Gòn trở nên "lặng lẽ" hơn.

Nguồn cung căn hộ trên thị trường bất động sản khu Tây Nam nói rchung có dấu hiệu giảm nhiệt so với giai đoạn 2017-2018. Báo cáo thị trường mới nhất của DKRA chỉ ra, khu Đông với động lực đến từ "thành phố Thủ Đức" vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường, với 77,6% nguồn cung căn hộ. Trong khi đó khu Tây chỉ chiếm 5,9%, thấp hơn 13 lần. Khu Nam khá hơn với 11,8%.

Dự báo trong quý cuối năm, toàn thị trường sẽ đón nhận khoảng 7.000 căn nguồn cung mới, song tập trung chủ yếu ở khu Đông và Nam. Khu Tây Nam Sài Gòn vẫn tiếp tục duy trì tình trạng khan hiếm do quỹ đất hạn hẹp và pháp lý khắt khe hơn.

Thực tế trong 3 quý vừa qua, cả khu Tây Nam chỉ có vài dự án mở bán mới. Đầu năm, Tập đoàn An Gia ra mắt thị trường giai đoạn 1 của dự án căn hộ Westgate . Mãi đến quý cuối năm, dự kiến thị trường khu vực này mới đón thêm một thành viên, dự án D-Aqua do DHA Corp phát triển, nguồn cung khoảng 600 căn hộ phân khúc giá vừa tầm.

Westgate là dự án hiếm hoi mở bán ở khu Tây Nam Sài Gòn. Nguồn: DKRS

Ở thị trường thứ cấp, khu vực này có giao dịch thật sự trầm lắng, nhất là huyện Bình Chánh và Nhà Bè. Trở lại những năm 2018-2019, thị trường Bình Chánh vô cùng sôi động với tin đồn chuẩn bị lên quận. Việc buôn bán sang tay diễn ra nhanh chóng, nhiều nhà đầu tư “trúng đậm”.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, với siết chặt phân lô, tách thửa, nhiều nhà đầu tư đã đi tìm vùng đất mới khiến cho hoạt động mua bán ở đây gần như “đứng hình”. Nhiều nhà đầu tư tìm cách ra hàng nhưng không còn nhận được nhiều sự chú ý của người mua.

Bình Chánh, Nhà Bè có đang tăng giá “ảo”?

Dù nguồn cung thấp kỷ lục nhưng tỷ lệ tiêu thụ tại khu Tây và Nam TP.HCM lại được ghi nhận cao bậc nhất trong các khu vực, với hơn 80%, theo tính toán của DKRA.

Lãnh đạo một công ty đang phát triển dự án trên khu vực cho biết, xét theo hướng Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn thì thành phố vẫn còn quỹ đất, nhưng khu vực này chưa có sự phát triển về cơ sở hạ tầng. Tiềm năng khu vực này càng lớn dần khi thị trường trung tâm giờ đây chỉ còn lại những "ông lớn" có tiềm lực tài chính dồi dào đầu tư.

Quỹ đất TP.HCM hầu như chỉ còn rộng ở vùng ven. Ảnh: DIC

"Mặt bằng chung giá sản phẩm bất động sản trung tâm thành phố đang ở ngưỡng rất cao, điều này vô hình trung tạo nên làn sóng đầu tư chỉ dành riêng cho các ông lớn có tài chính vững vàng. Nếu là một nhà đầu tư nhỏ lẻ với số vốn ít thì những mảnh đất, sản phẩm vùng ven sẽ là lựa chọn tối ưu trong thời điểm hiện tại", vị này phân tích.

Dẫu trầm lắng nhưng giá cả đất đai tại khu vực trên đã tăng khá cao, vượt qua nhiều tầm với của phần lớn người dân. Theo các chuyên gia, khu vực Tây Nam TP.HCM hút nhà đầu tư nhờ nền tảng dân số hiện hữu lớn, tốc độ tăng dân số nhanh, hạ tầng bắt đầu được hoàn thiện, nhiều trung tâm giao thương, vùng tiện ích và các khu công nghiệp lớn. Đây chính là những nền tảng cơ bản cho việc tăng giá của của bất động sản khu vực này.

Hiện mức giá trung bình ở khu vực này trong khoảng từ 35 - 40 triệu/m2. Đây được xem là mức giá còn khá “hời” với mặt bằng chung của khu Đông. Lúc thị trường diễn biến tốt, ở các dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn, giá có thể tăng lên mức 35%/năm. 

Hạ tầng khu Tây Nam vẫn chưa đồng bộ, vẫn nghiêng hẳn về quận 7, quận 6, quận 8. Ảnh: VnExpress

Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư cũng bắt đầu bàn luận về mức độ “đặt” khung giá của khu vực trên. Nhiều người lưu ý dù khu Tây Nam tiềm năng nhưng vẫn trong trung và dài hạn, hạ tầng chưa đồng bộ, mức sống người dân chưa sung túc.

Không ít nhà đầu tư đã đặt câu hỏi về hiện tượng tăng giá “ảo” của khu vực trên, nhất là ở Bình Chánh, Nhà Bè.