Phân khúc căn hộ hạng sang đã tăng trưởng như thế nào?

Hầu hết các báo cáo của các công ty chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản ở TP.HCM trong quý 1/2021 đều cho thấy, thị trường Khu Đông và khu Nam, hai khu vực tập trung nhiều căn hộ hạng sang tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới mở bán.

Cụ thể, theo báo cáo của DKRA Vietnam, thị trường bất động sản căn hộ trong quý 1/2021 ghi nhận khoảng 5 dự án mở bán, trong đó 2 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó với khoảng 2.539 căn, bằng 35% so với quý 4/2020 (7.233 căn) nhưng gấp 1,6 lần so với cùng kỳ năm trước (1.547 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 77% (1.960 căn) trên nguồn cung mới, bằng 34% quý trước (5.848 căn), gấp 1,7 lần so với cùng kỳ năm trước (1.146 căn).

Điểm khá đặc biệt và gây chú ý đối với giới đầu tư bất động sản là trong số nguồn cung mới, có đến 61% thuộc phân khúc căn hộ hạng sang (hạng A).

Tương tự, báo cáo của CBRE quý 1/2021 cũng cho thấy, phân khúc căn hộ hạng sang chiếm 39% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Không chỉ tăng trưởng về số lượng nguồn cung, khả năng tiêu thụ, phân khúc căn hộ hạng sang còn tăng trưởng cả về giá cả.

Giá bán căn hộ không phải là tiêu chí duy nhất làm căn cứ phân hạng dự án có phải là siêu sang hay không. Thị trường TP.HCM đang trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển, cần thêm thời gian để thẩm định và kiểm chứng các phân khúc mới.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam

Theo báo cáo của CBRE, trong quý đầu tiên của năm 2021, giá bán bình quân căn hộ hạng sang toàn thị trường TP.HCM đạt 6.898 USD mỗi m2, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt hơn, trong quý này đã từng xuất hiện một mức giá gây xôn xao trong giới đầu tư khi một nhà đầu tư đưa ra một mức giá “khủng”, gần 20.000 USD/m2.

Cụ thể, đó là dự án căn hộ Grand Marina nằm trên đường Tôn Đức Thắng (quận 1). Vào cuối tháng 3 vừa qua, chủ đầu tư của dự án này đã công bố giá giao dịch thành công là 18.000 USD/m2 (tương đương 423 triệu đồng/m2).

Với mức giá này, các căn hộ dao động 18 - 24 tỉ đồng/căn tùy theo diện tích từ 40 - 110 m2. Giá bán rumo (giá thăm dò và công bố phổ biến) của các căn hộ tại chung cư này có mức khởi điểm 16.000 USD/m2 (tương đương 376 triệu đồng/m2).

Thời của chung cư hạng sang đang tới?

Với mức độ tăng trưởng “chóng mặt” trong vòng một thập kỷ qua, nhiều nhà đầu tư cho rằng, đây là thời điểm “vàng” để phân khúc chung cư hạng sang tạo đột phá.

Về vấn đề này, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, với việc các căn hộ siêu sang thiết lập mức gần nửa tỷ đồng một m2 thì việc thị trường TP.HCM xuất hiện ngày càng nhiều căn hộ thuộc nhóm “hàng hiệu” sẽ không còn là việc hiếm.

Chung cư “hàng hiệu” là mô hình bất động sản mới tại Việt Nam – được hiểu là bất động sản được chủ đầu tư uy tín phát triển, sau đó gắn thêm với một hoặc nhiều thương hiệu đẳng cấp khác (branded residence).

Chia sẻ với báo chí, các chuyên gia của Savills cho biết, các sản phẩm bất động sản hàng hiệu có giá khá cao, tuy nhiên giá trị mà loại hình này mang lại cũng tương xứng.

Giá căn hộ hạng sang dự kiến tăng 2-7% trong giai đoạn 2021 – 2022, do sự tác động của nhóm sản phẩm mới là các dự án hạng sang có thương hiệu (branded residence) tại quận 1.

CBRE

Cụ thể, theo đơn vị này, khi bước lên thành “hàng hiệu” các nhà phát triển bất động sản buộc phải đem lại giá trị cao nhất cho người mua. Việc này tương tự như khi khách hàng mua chiếc túi xách hàng hiệu hay nghỉ ngơi tại một khách sạn hạng sang. Giá thành của một khu nghỉ dưỡng 5 sao được quản lý bởi các nhà vận hành quốc tế sẽ đắt hơn là tại một khách sạn 4 hay 5 sao không có tên tuổi, chất lượng trải nghiệm vì thế sẽ khác nhau. Đó chính là sự khác biệt giữa yếu tố giá cả và giá trị.

Trở lại với các dự báo về tương lai của phân khúc này, hầu hết các chuyên gia đều đưa ra những nhận định lạc quan. Những nhận định này đến từ nhiều yếu tố, trong đó nổi bật nhất là vấn đề hạ tầng giao thông, chính sách liên quan đến đất đai sẽ cỡi mở hơn; mức sống của người dân ngày càng cao, giới trung và thượng lưu ngày càng nhiều.

Từ những lý do đó, các chuyên gia của Colliers cho rằng, bất động sản thời gian tới sẽ tiếp tục là một mảng đầu tư quan trọng và xu hướng cho thấy giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng.

Gá căn hộ cao cấp, hạng sang tại khu trung tâm TP.HCM từ 7.500 - 12.000 USD/m2, chỉ bằng khoảng 16% so với Hồng Kông (45.500 USD/m2) - nơi giá nhà thuộc hạng đắt đỏ nhất thế giới. Trong khi đó, giá chung cư cao cấp và hạng sang hiện nay ở Hà Nội chỉ từ 3.000 - 5.000 USD/m2. 

Giá tham khảo chung cư hạng sang

Ngoài ra, nhiều dự án hạ tầng đáng chú ý ở phía Đông TP.HCM đang thúc đẩy nhu cầu và giá bán căn hộ tại khu vực đó như đường cao tốc Bắc Nam, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến metro số 1, đường vành đai 2, Cao tốc Mai Chí Thọ và Phạm Văn Đồng. Ngoài ra, bến xe Miền Đông mới đi vào hoạt động sẽ tăng khả năng tiếp cận các dự án trong khu vực.

Tương tự, theo DKRA, khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới mở bán. Phân khúc hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung mới mở bán. Căn hộ hạng sang tăng mạnh và có thể đạt mức giá mới. Nguồn cung phân khúc hạng siêu sang tăng, nhiều dự án có mức giá dự kiến kỷ lục lên đến 20.000 – 30.000 USD/m2 và tập trung tại quận 1.

Như vậy, sau gần một thập kỷ phát triển, thị trường căn hộ hạng sang và siêu sang (tức căn hộ “hàng hiệu” đã cho thấy sự lớn mạnh của mình và đây là được xem là điểm sáng trong bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản trong thời gian tới.